最后更新：2026年10月29日 ｜ 南加汇编辑部
Prop 13：加州房产税的基础
- 税率：一般税率为估税价值（Assessed Value）的 1%，另加选民批准的地方公债（如学校、社区大学债券）等，因此实际税率因地区而异，通常高于 1%。
- 年度涨幅上限：根据圣地亚哥县税单说明，估税价值每年按加州消费者物价指数调整，不超过 2%。
- 重估：房产易手（Change in Ownership）或新建工程（New Construction）时按市值重新估价。
- 市值下跌时：如果 1 月 1 日的市值低于估税价值，可向县估价官申请临时下调（通常称 Prop 8 审查）。
税单上有哪些项目？
| 项目 | 说明 |
|---|---|
| 1% 基本税（General Levy） | 按估税价值的 1% 计算。 |
| 选民批准的公债（Voter-Approved Debt） | 按估税价值的一定比例征收，比例因税区而异。 |
| 直接征收项目（Direct Assessments / Special Taxes） | 例如 Mello-Roos 社区设施特别税、垃圾、照明、维护区等固定或按公式计算的费用。 |
| 豁免（Exemptions） | 例如自住房的 Homeowners’ Exemption，在税单右上角显示。 |
要查某个地址的实际税单，可在 圣地亚哥县财政税务官（Treasurer-Tax Collector）网站 按地址或地块编号（APN）查询。
Mello-Roos 是什么？
Mello-Roos 来自 1982 年加州的 Mello-Roos Community Facilities Act，允许地方政府设立社区设施区（CFD），向区内房产征收特别税，用于学校、道路、公园等基础设施的融资。它在较新开发的社区更常见，金额、期限和每年涨幅由各 CFD 的规定决定。买房前应查看税单与卖方披露文件，或请托管/产权公司提供 CFD 信息。
圣地亚哥县缴税日历
| 日期 | 事项 |
|---|---|
| 1 月 1 日 | 估税基准日（Lien Date） |
| 2 月 15 日 | 申请 Homeowners’ Exemption 获得全额豁免的截止日 |
| 9 月下旬 | 寄出年度税单（Secured Tax Bill） |
| 11 月 1 日 | 第一期到期 |
| 12 月 10 日 | 第一期截止，逾期加收 10% 罚款 |
| 2 月 1 日 | 第二期到期 |
| 4 月 10 日 | 第二期截止，逾期加收 10% 罚款加 $10 费用 |
| 6 月 30 日 | 未缴清则转为违约税款，按每月 1.5% 计息，并收 $33 赎回费 |
截止日如逢周末或法定假日，顺延至下一个工作日。税务局强调：没收到税单不能作为免罚理由，新业主应主动查询应缴税款。
Homeowners’ Exemption：自住房别忘了申请
加州宪法为符合条件的自住房提供 $7,000 的估值减免。圣地亚哥县估价官说明，每年约可省 $70。只需申请一次，只要仍是主要住所就持续有效；2 月 15 日前申请可获得当年全额豁免，2 月 16 日至 12 月 10 日之间申请可获得 80%。
补充税单（Supplemental Tax Bill）
买房或新建完成后，县估价官会按新的估值与原估值的差额，按当年剩余月份开出补充税单。即使您的贷款设有 Impound/Escrow 代缴账户，补充税单也可能需要自己缴纳，请向贷款机构确认并按时缴款。
Prop 19：55 岁以上换房与父母子女转让
- 55 岁以上、重度残障或野火/自然灾害受害者：自 2021 年 4 月 1 日起，可在出售原自住房前后 2 年内购买替代自住房，把原房的税基（Base Year Value）转移到加州任何地方的新房，一生最多 3 次；新房价值高于规定比例时，差额会加到税基上。
- 父母与子女之间转让：自 2021 年 2 月 16 日起，只有作为家庭住宅（转让方与受让方的主要住所）或家庭农场才能保留税基，且有价值上限（2025 年 2 月 16 日至 2027 年 2 月 15 日期间为原税基加 $1,044,586）；出租房不再适用。
详情见 加州平衡税务局（BOE）Prop 19 专页，BOE 也提供中文版概况说明书。
常见问题
加州房产税是房价的 1% 吗？
基本税率是估税价值的 1%，但税单还包括选民批准的公债和 Mello-Roos 等直接征收项目，所以总额通常高于 1%，且因地址而异。
圣地亚哥县房产税什么时候交？
第一期 11 月 1 日到期、12 月 10 日截止；第二期 2 月 1 日到期、4 月 10 日截止。逾期分别加收 10% 罚款，第二期另加 $10 费用。
怎么知道一套房子有没有 Mello-Roos？
查看该地址在县税务网站上的税单中的特别税项目，或在买房时查阅卖方披露文件与产权报告，也可请托管或产权公司提供社区设施区（CFD）信息。
Homeowners’ Exemption 能省多少钱？
它减少 $7,000 的估税价值，圣地亚哥县估价官说明每年约省 $70。2 月 15 日前申请可获得当年全额豁免。