圣地亚哥买房流程（中文版）：从贷款预批到过户

最后更新：2026年10月29日 ｜ 南加汇编辑部

第 1 步：整理财务与信用

先确认首付与过户费用来源、月供承受能力和信用记录。可在 AnnualCreditReport.com 免费查看三大信用局报告。大额资金转入（尤其来自海外）应保留完整记录，贷款机构通常要求说明来源。

第 2 步：贷款预批（Pre-approval）

预批是贷款机构根据收入、资产、信用初步审核后出具的文件，卖方通常希望出价附上预批信。正式申请贷款后，贷款机构须在 3 个工作日内 提供 Loan Estimate（贷款估算表），方便比较不同贷款机构（CFPB 说明）。首次购房者可了解 CalHFA 首付援助。

第 3 步：签买方经纪服务协议

根据加州 AB 2992（2025 年 1 月 1 日生效），代表买方的经纪人须在切实可行时尽快、最迟在买方出价前与买方签订书面协议，写明服务内容、报酬、支付时间与终止方式；协议期限一般不超过 3 个月，且不能自动续约（法案原文）。经纪人报酬可以协商。

第 4 步：看房与研究社区

除了房屋本身，还要看：学校分配（见 学区指南）、HOA 费用与规定、是否有 Mello-Roos 特别税（见 房产税指南）、通勤、野火风险区（可查 CAL FIRE 火灾危险等级地图）以及房屋保险的可获得性与价格。

第 5 步：出价（Offer）

加州常用加州房地产经纪人协会（C.A.R.）的 Residential Purchase Agreement（RPA）。出价内容包括价格、首付比例、定金（EMD）、贷款与估价及检查等意外条款（Contingencies）、过户日期等。定金金额由双方协商写入合同。

第 6 步：开托管（Escrow）并存入定金

合同被接受后由第三方托管公司开 Escrow，买方按合同约定时间把定金存入托管账户。防范电汇诈骗：任何“账户变更”的邮件都可能是骗局，汇款前务必用已知的电话号码直接致电托管公司核实，可参考 FBI 的提醒。

第 7 步：检查与卖方披露

• 房屋检查：一般检查（General Home Inspection），视情况加做白蚁（Termite）、屋顶、下水道摄像、泳池等专项检查。
• 卖方披露：加州要求卖方提供房屋状况披露（TDS）、自然灾害区域披露（NHD）等文件；买方应逐项阅读，有疑问书面提出。
• 产权初步报告（Preliminary Title Report）：检查留置权、地役权与 CC&Rs。
• HOA 文件：预算、储备金、会议记录与规则。

第 8 步：估价与贷款审批

贷款机构会安排估价（Appraisal）。若估价低于成交价，买方可能需补足差额、重新议价或在估价意外条款期内取消。贷款审批（Underwriting）期间不要换工作、开新信用卡或大额消费。

第 9 步：解除意外条款

根据 C.A.R. 的说明，标准合同中的意外条款不会在 17 天（贷款为 21 天）到期后自动失效；到期后卖方可发出 Notice to Buyer to Perform，买方通常有 2 天时间解除意外条款，否则卖方可取消合同（C.A.R. Quick Guide）。解除意外条款意味着之后再以该理由取消可能损失定金，务必谨慎。

第 10 步：签字、放款与过户

贷款机构须在过户前至少 3 个工作日 提供 Closing Disclosure（结算披露表），核对与 Loan Estimate 的差异（CFPB 说明）。买方签署贷款文件、存入剩余资金；贷款放款后由县记录官登记过户（Recording），拿到钥匙。过户前通常会做最后验房（Final Walk-through）。

过户之后别忘了

• 向圣地亚哥县估价官申请 Homeowners’ Exemption（自住房 $7,000 估值豁免，约省 $70/年）。
• 留意 补充税单（Supplemental Tax Bill），并记住每年 12 月 10 日和 4 月 10 日的缴税截止日。
• 保存好所有过户文件，日后卖房计算资本利得时需要。

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